IMMOBILIENMAKLER PULLACH & MÜNCHEN-SÜD

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So schaffen wir es häufig, dass wir Preise erzielen, die sind 5 bis 15% über Marktwert. Nur weil wir eine
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richtige Strategie fahren. Jeder kann natürlich seine Immobilie selber vermarkten. Ist nur die Frage, kann ich das wirklich? Häufig ist es so, dass ein
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Eigentümer eher die Vergangenheit versucht zu verkaufen, ein Käufer möchte aber Zukunft kaufen. Ich glaube, der Ruf des Marklers hier in Deutschland, der
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ist auch deswegen negativ besetzt, weil du willst dein Haus, deine Wohnung oder
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dein Grundstück schnell und zum bestmöglichsten Preis verkaufen. Wie geht man da am besten vor? Wie wählt man einen Makler aus? Nach welchen Kriterien
Kapitel 2: Wie findet man den richtigen Makler?
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wählt man einen Makler aus und welche großen Fehler kann man dabei machen?
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Darum geht’s in dieser Folge. Mein Gast ist heute Philipp Bunz. Philipp, grüß dich. Hi.
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Nach welchen Kriterien wähle ich am besten einen Makler aus?
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Ja, das ist gar nicht so einfach, weil eigentlich jeder Makler einem das gleiche verspricht. Ich bin der Makler, der den besten Preis für dich durchsetzt. Ich bin der Makler mit der größten Kunden Datei und so weiter.
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Ich würde mir immer anschauen, hat dieser Makler klare Prozesse im Verkauf, hat er klare Strukturen oder ist es da
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Freestyle und er überlässt da viel dem Zufall? Also soll man das ihn gleich fragen, was für Prozesse er da hat im
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Auswahlgespräch dann praktisch würde ich machen. Also ich empfehle jedem, dass er sich auch nicht nur einen Makler anhört, wenn er überlegt mit Makler zu verkaufen, sondern dass er
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sich mindestens immer zwei, drei Makler anschaut, anhört, einfach damit er selber sich für denjenigen
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entscheiden kann, wo er das beste Gefühl hat.
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Und das A&O ist natürlich einfach wirklich das, dass er erklären kann, Mensch, wie gehe ich eigentlich vor, dass er merken kann, dass es hier klar
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strukturiert, das ist ein klarer Verkaufsprozess, ähm dass da wie gesagt nichts im Zufall überlassen wird. Ähm das ist das entscheidende. Und aber auch Thema Bewertung, Wertermittlung.
Kapitel 3: Der größte Fehler bei der Preisstrategie
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Ähm, es ist fatal, wenn man einfach zu dem Makler geht, die eben den höchsten Preis in Aussicht stellt, weil das
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machen nämlich sehr, sehr viele Makler leider. Das sind, ich nenne das immer, das sind so Auftragssammler.
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Das heißt, die wissen sehr genau, dass sie dem Eigentümer eigentlich einen zu hohen Preis sagen, den sie für die Immobilie durchsetzen können. Ähm,
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wissen aber genau, der Preis ist am Markt eigentlich gar nicht durchsetzbar.
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Die haben aber die Hoffnung, der Eigentümer geht zu dem Markler, der ihm den höchsten Preis in Aussicht stellt.
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Klingt ja erstmal logisch. Klingt klingt logisch, wenn man sich denkt, der okay, der kann jetzt erstmal den der verstrich dann den höheren Preis, dann dann nehme ich den, ne?
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Ja, genau. Aber da ist es wichtig, dass man bei der Wertermittlung einfach auch genau hinschaut als Eigentümer, wie macht der Makler die Wertermittlung? Ist
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das einfach jetzt mal eine Online Beewertung ähm die ja relativ ungenau sind? ähm nach welchen Verfahren
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bewertet er, welche Quellen ähm nutzt der Makler und auch, dass ihm die Wertermittlung transparent und
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ausführlich einfach erläutert wird, damit er nachvollziehen kann, Mensch, wie kommt er eigentlich auf diesen Wert? Das ist entscheidend.
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Welche Maklertypen gibt es? Also, es gibt ja die Solomarkler, ähm sag mal lokale Makler,
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es gibt Ketten, ähm Banken vielleicht auch noch. Ähm, das sind glaube ich wahrscheinlich so die Gruppen. Was würdest du da ähm sagen
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aus dieser Gruppe? Welchen würde ich mir nehmen oder welche oder welchen würde ich vielleicht auf keinen Fall nehmen, ne? Kann man das so zu so pauschal sagen?
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Ja, gut. Jetzt als ähm Inhaber geführtes Marklerunternehmen würde ich immer sagen, aber das ist wirklich eine Geschmackssache. Ähm ich würde immer zu
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einem lokalen Markler gehen, der Inhaber geführt ist, aber auch nicht eine One Man Show, sondern der vielleicht ein
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Team von 10, 15 Leuten hat, irgendwie sowas. Ähm ich persönlich, das ist meine Meinung, ich finde Inhaber geführt immer besser als Franchise. Mm.
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Ähm warum? Ja, weil Franchise ähm das sind ja selbständige Makler und es gibt ja
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ein Grund, warum die sagen, unter meinem eigenen Namen möchte oder kann ich nicht am Markt bestehen, die kaufen sich in so
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ein Franchise System ein, aber am Ende des Tages ist es People Business und am Ende des Tages ist es auch, glaube ich,
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für den Verkäufer ähm einfach wichtig, wer betreut meine Immobilie. Der Name, der hinten an der
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Firma steht, ist eigentlich relativ egal, sondern es ist wirklich entscheidend, wer betreut meine Immobilie, was machen die für Marketingmaßnahmen und so weiter.
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Und ähm so große Franchise Makler, die werben auch oft mit ihrem Netzwerk, aber entscheidend ist gar
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nicht so sehr das Netzwerk. Das hat die Praxis wirklich gezeigt. Ich darf das sagen, weil ich war selber lange Zeit bei einem großen Franchise Markler hier in Deutschland
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und es gab einen guten Grund, warum wir gesagt haben, nee, wir machen das jetzt unter eigener Flagge. Ähm und das ist, glaube ich, auch der richtige Weg.
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Mhm. Ja, du bist ja ganz erfolgreich durchgestartet, sprechen mal nachher noch drüber. Ähm benötigt man heutzutage überhaupt
Kapitel 4: Braucht man heute überhaupt noch einen Makler?
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grundsätzlichen Makler? Ja, also Digitalisierung streitet immer weiter voran. Ähm, wie siehst du das? Viele Leute versuchen auch die Immobilie
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selbst zu vermarken oder ein Grundstück oder eine Wohnung oder ein Haus eben. Ähm, wie stehst du dazu?
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Ja, also grundsätzlich kann ich sagen, jeder kann natürlich seine Immobilie selber vermarkten. Das geht nur die
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Frage, kann ich das wirklich? Viele sind der Meinung, ja klar, ich kann das, ich verkaufe eine Immobilie, wie ich ein Gegenstand auf eBay verkaufe.
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Wenn man da aber wirklich mal ernsthaft drüber nachdenkt, werden da sehr, sehr viele Fehler gemacht und es ist halt eben am Ende des Tages doch nicht äh so
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einfach und ich bin der festen Überzeugung, dass ein guter Makler einem immer mehr bringt als das, was er kostet. Mm.
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Und ähm ein Makler hat wie gesagt hoffentlich die Guten haben das klare Verkaufsstrukturen, klare Verkaufsprozesse,
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die wissen sehr genau, wie muss ich eine Immobilie am Markt, was Marketing angeht, platzieren, um die richtige
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Zielgruppe anzusprechen. Die wissen sehr genau, wo und wie setze ich den Schwerpunkt bei dem Besichtigungstermin richtig?
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Und was meinst du da genau? Ja, ein Eigentümer ist ja jetzt nicht immer objektiv mit seiner Immobilie und häufig ist es so, dass ein Eigentümer eher, wie
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soll ich sagen, die Vergangenheit versucht zu verkaufen, ein Käufer möchte aber Zukunft kaufen.
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Und ähm ein Fehler ist auch das, das höre ich immer ganz häufig bei Eigentümern, die es mal selber privat versucht haben, die sagen: „Mensch, ich
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hatte echt viele Interessenten hier, aber keiner hat’s gekauft.
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Viele Interessenten hämen oder haben Hemmungen dem Eigentümer die ehrliche Meinung über die Immobilie äh zu sagen, weil sie immer
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befürchten, ihm zu nahe zu treten und dadurch weiß der Eigentümer eigentlich nie, wo er dran ist. Dann sagt er: „Ja, jeder fand die Immobilie gut, die
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Immobilie kommt gut an und am Preis liegt’s auch nicht, aber verkauft habe ich sie immer noch nicht.“ Und ähm das heißt, wenn man einen Makler dann
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dazwischen geschaltet hast, ist die Kommunikation von den Interessenten gegenüber dem Makler ehrlicher. Ja. Okay.
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Ist tatsächlich. Ja, ist ja auch menschlich vielleicht, weil ähm nicht jeder möchte jetzt sagen, Mensch,
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lieber Eigentümer, die Küche ist aber fürchterlich und den Boden, den will ich auch ausreißen und überhaupt das und das, das geht ja hier gar nicht. Wenn er mir das aber sagt als Makler, dann kann
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ich ja die Argumente schon im Termin ganz anders irgendwie inkräften oder ihm eine gewisse Fantasie mit an die Hand geben. Mensch, was kann man denn hier draus alles machen?
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Mhm. Okay. Ähm, ich kann natürlich genau Marktzugang ist wahrscheinlich auch noch ein großes Thema. Ähm und Netzwerk, ne?
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Ähm viele denken sich wahrscheinlich, okay, ich stelle das auf Emo Scout jetzt ein oder auf irgendwelchen anderen
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Plattformen, ne? Und mehr macht der Makler gar nicht. Ja, wo ist da wo ist da der Unterschied? Ja, genau.
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Das denken wirklich viele, dass und deswegen probieren sie auch viele erstmal selber, weil sie sagen, Mensch, ich mache ein paar Fotos, ich kann auch ein Exposé erstellen und die Unterlagen
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über meine Immobilie, die kriege ich auch noch zusammen.
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Das kann auch jeder Privatverkäufer, wenn er nicht ganz blöd ist, traue ich dem das zu. Das können Sie auch selber machen und dann können Sie die Immobile
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irgendwie auf Im Scout äh platzieren und dann vieles einfach dem Zufall überlassen.
Kapitel 5: Immobilienmarketing heute
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Das A und O ist aber wirklich das richtige Marketing und als Immobilienmarkler ist man eigentlich
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heutzutage eher eine hochgradig spezialisierte Marketingagentur für den Verkäufer, um dadurch das bestmögliche Ergebnis für
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den Verkäufer zu erzielen. Und da haben wir als Markler natürlich schon noch ganz andere Möglichkeiten, als es ein Privatverkäufer
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ähm hat, welche ähm in in Punkto Marketing.
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Also, wir geben ungefähr 20% unserer Provision geben wir nur als Marketingbudget aus, um die Immobilie da bestmöglich zu platzieren.
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Ein Beispiel nur, was viele unterschätzen, dass 80% der Käufer, die kommen aus dem Umfeld von 2 km von der Immobilie. Okay.
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Und das ist eine Statistik. Also was machen wir? Wir informieren alle Eigentümer bzw. alle nicht nur
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Eigentümer, sondern alle Haushalte im Umkreis von mindestens mal 2 km, wenn der Verkäufer damit einverstanden
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ist. Viele wollen es ja auch eher diskret behandelt haben.
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Über Postwurfsendung oder über über Flyer verteilen. Also das sind hochwertige hochwertige Flyer, die wir da erstellen
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und das Ergebnis ist wirklich wirklich sagenhaft gut.
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Mhm. und kleiner Hack für euch. Ja, würde ich würde ich jedem empfehlen.
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Und deswegen sind auch diese Verkaufsschilder, die man ja manchmal sieht, ähm echt echt gut. Ähm wenn man sich mal anschaut, wie ist es eigentlich in USA oder in Kanada?
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Da steht eigentlich vor jedem Objekt, was verkauft wird, steht da ein Schild.
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Und ähm hier in Deutschland ähm ist es ist es eher noch noch nicht so so oft vertreten, aber ab und zu sieht man das
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auch. Und ähm das kann ich kann ich jedem nur empfehlen, dass man das ähm dass man das so macht. Aber ich glaube
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auch die Erfahrung eines Maklers ist entscheidend.
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Ähm, weil wir machen ja eigentlich den ganzen Tag nichts anderes, außer versuchen die Immobilie bestmöglich zu verkaufen. Und in dem Markt wie München,
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der ist ja hochgradig professionell und da gibt es natürlich auch äh Kunden, also Kaufinteressenten, die dann
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versuchen, die Unwissenheit eines Verkäufers auch auszunutzen in welcher Form auch immer. Mhm.
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Ja. Bei der Verhandlung oder sowas meinst du? Meinst du sowas beim Preisverhandeln und ja z.B. Preisverhandlung kön ich mich da auch hinstellen und
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sagen, ja, wenn ich jetzt bei eBay was kaufe, ja, wenn ich da das Kinderbett kaufe für 50 € dann sage ich halt ja 40 € und dann trifft man sich in der Mitte
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oder ähm genau das ja da bin ich wieder da bin ich wieder bei den bei den Prozessen und bei den bei den Strukturen, die man
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meiner Meinung nach unbedingt haben muss beim Immobilienverkauf, was viele im Kopf haben. Ich habe ein Angebotspreis und der Angebotspreis, der wird ja sowieso nach unten verhandelt.
Kapitel 6: Warum Immobilien über Angebotspreis verkauft werden
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Mhm.
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Aber es kann ja auch so sein, wir haben Angebotspreis und der wird nach oben verhandelm und wir verkaufen wirklich 95% unserer
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Immobilien im sogenannten Angebotsverfahren. Das ist jetzt nicht zu verwechseln mit dem mit dem Bieterverfahren oder mit der Versteigerung, sondern Angebotsverfahren.
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Ähm, das funktioniert dann, wenn die Kaufinteressenten sehen, ich bin hier nicht der einzige Interessent. Da gibt’s
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auch noch andere, die sich für die Immobilie interessieren. Das ist eine Immobilie, die begehrt ist. Das wollen auch noch andere kaufen und dann ist es
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ja immer ein Spiel von Angebot und Nachfrage und die Aufgabe eines guten Marklers ist es, den Preis für den Eigentümer dann bestmöglich ähm im Idealfall nach oben zu verhandeln.
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Mhm.
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Erklär mal noch kurz, was ist der Unterschied zwischen Angebotsverfahren und Bieterverfahren? Na ja, im im Bieterverfahren, das ist halt klar klar
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strukturiert. Ähm da gibt’s dann eine Frist, bis wann das abgelaufen sein muss. Da siehst du sehr genau, wie steht
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mein Gebot im Vergleich zu anderen Geboten. Das ist ähm genau, das ist ein bisschen bisschen transparenter.
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Und im Angebotsverfahren im Grunde sagen wir den Leuten: „Mensch, wenn ihr euch für die Immobilie interessiert, gibt uns einfach euer
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Kaufangebot ab.“ Aber die sehen schon, da müssen wir meistens gar nicht mehr so viel dazu sagen, dass es wenig Sinn macht, den Angebotspreis zu bieten oder gar drunter
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zu gehen. Und ähm so schaffen wir es häufig, dass wir Preise erzielen, die sind 5 bis 15%
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übermarktwert, nur weil wir eine richtige klar strukturierte Strategie fahren.
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Mhm. Okay. Krass. Ja. Äh, lass uns mal noch mal die die Seite switchen. Ähm,
Kapitel 7: Die größten Fehler privater Verkäufer
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von der anderen Perspektive betrachten, was sind die größten Fehler ähm von den Eigentümer, die dann auf eigene Faust losziehen?
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Ja, das äh fängt schon mal an mit der ähm Wertermittlung bzw. mit der Präsentation der Immobilie
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im Markt. Die meisten Eigentümer, die denken, Mensch, ich kann ja erstmal hoch reingehen, runtergehen im Preis kann ich ja immer noch.
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Mhm.
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Das ist eigentlich der entscheidende Fehler, weil du musst dir vorstellen, was passiert, wenn eine Immobilie lange
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am Markt ist. Wenn eine Immobilie lange am Markt ist, dann suggeriert es ja, okay, der kriegt kriegt’s wohl so
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einfach nicht verkauft. Dann was viele noch machen, während der Vermarktungsphase reduzieren die den Kaufpreis. Mhm. Und das ist so
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transparent geworden durch das Internet, dass jeder Käufer genau nachvollziehen kann, wie lange ist die Immobilie schon am Markt, wie oft wurde schon der
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Kaufpreis reduziert und dann hat die Immobilie so den Stempel eines Ladenhüters und dadurch setzt man
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eigentlich den Kaufinteressenten in eine stärkere Verhandlungsposition und das muss man einfach äh das muss man
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einfach verstanden haben, dass das im äh in der in der Immobilienvermarktung eigentlich so der der der Todesstoß ist
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ähm zu hoch reinzugehen. Okay.
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Zu hoch zu hoch reinzugehen, weil ein Kaufinteressent, der beschäftigt sich sechs bis 9 Monate sehr intensiv mit dem
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Immobilienmarkt und das heißt, der kennt auch eigentlich jedes Angebot, was da so drin ist. Und jetzt stell dir
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vor, dem fällt immer wieder die gleiche Immobilie auf. Mensch nach z d Monaten, die ist immer noch am Markt, aha, guck mal, jetzt sind die im Kaufpreis
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runtergegangen, jetzt sind sie schon wieder runtergegangen. Ja, was stimmt denn da nicht? Was ist denn daran faul?
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Ja, okay.
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Und ähm und dadurch ähm werden Immobilien in der Regel unter Marktwert verkauft, nur weil man es von Anfang an einfach nicht richtig gemacht hat.
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Mhm. Und ähm Okay, also Pricing, da gehen wir gleich noch mal drauf an, wie ihr das auch macht. Das interessiert mich sehr. ähm
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bei der Präsentation mit den Fotos und so weiter, wie würdest du das bewerten, wie die Leute so die Fotos inzwischen hinbekommen? Al gibt ja auch immer mehr
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Tools mit KI und so weiter, kann man auch viel rumspielen. Gibt’s da noch einen großen Unterschied zwischen Makler und Eigentümer, die das auf eigene Faust machen?
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Ja, also die meisten Eigentümer, die machen irgendwie Fotos mit dem Handy.
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Ja, jetzt will ich gar nicht sagen, dass die alle schlecht sind. Mm.
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Ja, wir sehen auch Privatangebote, die sind extrem gut fotografiert oder sogar die holen sich auch ein Profi Fotografen, der das der das macht. Das
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ist auch das traue ich auch im Eigentümer zu, das ist nicht das Problem. Ich traue auch im Eigentümer zu, dass er ein gutes Exposé schreiben kann.
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Mhm.
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Nur was ein Eigentümer halt nicht hat, ist die Erfahrung, die die ein Makler hat.
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Vielleicht auch sogar dieses Verhandlungsgeschick, was man was man braucht, weil den Abstand vielleicht ein Stück weit.
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Ja, wenn man emotional dran hängt oder sowas ist vielleicht auch noch mal ähm das ist halt die Schwerpunkte bei den Besichtigungsterminen, die werden häufig
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einfach komplett falsch gesetzt. Das heißt, der der Eigentümer findet was gut bei der Immobilie, was ein Interessent vielleicht gar nicht so gut findet und dann setzt er da sein sein Schwerpunkt
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drauf. Nur als Beispiel. Ähm, was aber ein Makler
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macht, wie gesagt, einfach dieses dieses ähm Verhandeln.
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Mhm. im Sinne des Eigentümers, weil dazu brauchst du einfach eine gewisse Erfahrung, ähm glaube ich und da
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unterstelle ich äh vielen Eigentümern, dass sie das nicht so gut hinbekommen und ähm
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ja, das Okay, lass lass uns noch mal den Schwenk machen zur Bewertung. Ja, das haben wir gerade angesprochen. Also kann ich
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überhaupt eine Immobilie so bewerten, dass ich wirklich den richtigen Level habe und nicht mehr runtergehen muss.
Kapitel 8: Wie funktioniert die perfekte Immobilienbewertung?
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Ähm, weil die Gefahr ist ja, dass wenn ich ähm wenn ich ähm zu tief bin, dann habe
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ich was verschenkt, ne? Das ist die große Gefahr.
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Wie mache wie sieht eine perfekte Bewertung aus? Wenn ich zu tief bin, habe ich was verschenkt. Wenn ich zu hoch bin, habe ich aber auch was verschenkt.
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Mhm. Aber geht es dann überhaupt, dass ich auf diesem Level, dass ich es perfekt einwerte?
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Ja, das das geht. Also, wenn man sich ein bisschen am Markt auskennt, dann dann geht das. Und was eher fatal ist, wenn ich zu hoch einwerte, weil wenn ich
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zu hoch einwerte, dann habe ich überhaupt nicht die Resonanz, die ich brauche, dann habe ich überhaupt nicht den Traffic, den ich in der Immobilie brauche, um nachher das beste ähm Ergebnis herauszuholen.
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Wenn ich aber realistisch oder vielleicht sogar ein bisschen unter Marktwert in die Vermarktung gehe, ja,
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was passiert dann? Dann habe ich so viele Interessenten, dann bekomme ich den Traffic in die Immobilie, dann kann ich es schaffen, dass die Interessenten
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sehen, boah, das Ding ist ja wirklich hier total beliebt und total begehrt.
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Und was passiert dann? Spiel, Angebot und Nachfrage, der Preis steigt.
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Das heißt, die geben dann Angebote ab, die über euren Pricingen. Ja, genau. Wie ist euer Vorgehen bei der Bewertung?
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Ja, also wie gesagt, wir machen alle gängigen Verfahren. Dazu gehört Sachwert, Ertragswert, äh Vergleichswertverfahren und dann zapfen wir noch zehn andere Quellen an.
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Mhm.
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Ähm, dass der Eigentümer wirklich sehen kann, okay, ich verstehe das, was meine Immobilie
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wert ist. Und ähm wir sitzen an einer Bewertung sitzen wir netto nahezu ganzen Tag.
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Mhm.
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Und ähm weil das ist ehrlich gesagt einer der Erfolgsfaktoren in der Immobilienvermarktung ist das richtige Pricing.
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Mhm.
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Was viele falsch machen, die machen eine Online Wertermittlung, das kriege ich innerhalb von 2 Minuten. Ähm, dann
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gucken sie vielleicht noch bei Emo Scout rein, Mensch, wie sind denn da andere mehr oder weniger vergleichbare Immobilien äh platziert? Ja.
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und dann sagen so, okay, Mensch, dann ist meine Immobilie das ja auch wert, also muss das ja irgendwo der Preis sein. Die vergessen aber, dass das natürlich alles nur Angebotspreise sind.
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19 Minuten, 34 Sekunden
Mhm.
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Und ähm und was dann wie gesagt in der Journey der Vermarktung passieren kann, wenn man zu hoch einsteigt, das hatte ich ja schon erläutert.
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Mhm. Du hast gesagt, Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert erfahren Verfahren. Alle die das nicht kennen,
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kannst du es mal kurz ganz kurz nur erklären den Unterschied.
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Ja, genau. Also Sachwertverfahren, das wird überwiegend bei äh Einfamilienhäuser Doppelhaushälften ähm genommen. Da kannst du ganz grob sagen,
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da wird eigentlich jeder einzelne äh Stein wird da wird da bewertet. Da wird halt eben der Sachwert ähm ermittelt, das was die Herstellung tatsächlich gekostet
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hat. Genau. Natürlich auch unter einem gewissen, da gibt’s dann so Faktoren.
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Ähm unter einem einer gewissen Marktentwicklung ist natürlich ein Unterschied. Bin ich jetzt in dem Markt wie München oder bin ich irgendwo eher
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in der ländlichen Region? Das ist ganz klar strukturiert. Ertragswertverfahren, das wird eher bei einer Eigentumswohnung oder bei vermieteten ähm Immobilien
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hergenommen. Ähm da geht’s um die Mietrendite, wenn man so will, im Endeffekt Vergleichswertverfahren.
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Ähm ja, da schaut man sich eben an, welche mehr oder weniger vergleichbaren Objekte wurden zu welchem Preis ähm in der Region verkauft. Das sind die
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gängigen Verfahren, die übrigens auch immer die finanzierenden Banken ähm äh berechnen für die für die Kaufinteressenten. Ich würde mich aber
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nicht nur alleine auf diese Verfahren ähm verlassen, sondern wie ich schon sagte, zapfen wir auch noch zehn andere Quellen an, unter anderem Gutachterausschuss.
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Ähm und dann gibt’s noch so Tools für für Marktwertermittlung, wo ich auch genau sehe, das ist jetzt nicht nur das,
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was angeboten wird, sondern das sind tatsächlich erzielte Verkaufspreise und das ist ja das das entscheidende.
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Da kommt man ran, das wusste ich gar nicht.
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Da kommt man ran. Ja. Ja, genau. Aber auch ähm da gehört natürlich auch eine gewisse Marktkenntnis dazu, weil wir
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natürlich auch wissen, Mensch, äh welche Immobilie in der Lage ähm in diesem Segment ähm werden jetzt nicht nur
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angeboten, sondern wurden auch tatsächlich verkauft. Da haben wir natürlich auch ein gutes Netzwerk. Wir tauschen uns übrigens auch mit Maklerkollegen ähm gut und gerne aus und
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ähm da haben wir schon eine sehr gute Marktkenntnis, glaube ich. Kurze Unterbrechung, gleich geht’s weiter. Wir haben festgestellt, dass viele unserer
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Stammhörer gar kein Abo dieses Kanals haben. Damit bekommen sie auch keine Information, wenn eine neue Folge erscheint. Damit dir das nicht passiert,
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lass ein Abo da und lass auch ein Like da. Das freut mich unglaublich. Damit bekommst du dann automatisch die Folge
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zugeschickt per Benachrichtigung und zusätzlich unterstützt du uns bei unserer Mission, bei unserem Wachstum unseres Kanals. Ähm dafür bin ich dir
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jetzt schon dankbar. Jetzt geht’s weiter. Mhm.
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Ihr seid auch im Landkreis München praktisch unterwegs. Das ist euer Fokus, glaube ich. G genau. Also unser Büro ist in Pulach in
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Münchner Süden. Ähm wir betreuen München und den Landkreis München. Mm. Genau.
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Genau. Ja. gehen wir gleich auch noch drauf ein. Ja, da dfen wir nicht alles vorwegnehmen. Genau. Der Markt ist ja relativ angespannt. Ja, wir hatten jetzt
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diese große ähm Zinsänderungs Thematik, dass die Zinsen so stark angestiegen sind, die Leute konnten sich nicht mehr so viel leisten. Ja, das heißt, es ist
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ein angespannter Markt und die Immobilien gehen nicht mehr so schnell weg, ne? Kann ich durch kleine Maßnahmen meine Immobilie vielleicht aufwerten und damit dann teurer verkaufen?
Kapitel 9: Renovieren vor dem Verkauf – sinnvoll oder nicht?
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Ja. Ähm ja und nein, also schon, also was man wissen muss, der erste Eindruck, wie so oft im Leben, der ist
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entscheidend und ich empfehle Eigentümern, wenn es notwendig ist, ähm dass man vielleicht noch mal, dass man kleinere
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Schönheitsreparaturen äh macht, ähm einfach wie gesagt, weil der weil der erste Eindruck, der muss schon schon
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stimmen. Man darf eine Sache nicht vergessen. ist alles ähm sehr emotional und Kaufinteressenten kaufen immer mit
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dem Bauchgefühl und das ist selten total rational und ähm da muss man natürlich auch schon ansetzen bei der bei der
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Immobilienpräsentation und beim beim ersten Eindruck. Was glaube ich nichts bringt, ist, dass man jetzt ähm bevor
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man vermarktet umfassend saniert, dass man z.B. noch eine neue Küche reinbaut oder dass man das Badezimmer renoviert
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oder wie auch immer. Also ich spreche jetzt nicht von von Fix und Flip, sondern in dem privaten Verkaufsbereich.
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Ähm weil das sind meistens Investitionen. Ähm das bekommen wir im Verkaufsprozess, im Kaufpreis nicht wieder raus, weil wie man es macht,
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macht man es wahrscheinlich falsch. Dann sagt der neue Eigentümer: „Mensch, das Bad hätte ich aber so und so gemacht.“ Aber da beraten wir auch die Eigentümer.
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Was ist sinnvoll und was sollte man auf gar keinen Fall noch tun? Okay. Ja, spannend. Ja, also kleinere Maßnahmen, aber groß größere Maßnahmen, da rätst du
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dann wahrscheinlich rate ich ab. Was ähm was, um das noch ganz kurz ähm zu ergänzen, bei renovierungsbedürftigen
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Objekten z.B. ähm wie gesagt, auch da können kleinere Maßnahmen sinnvoll sein.
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Was wir da sehr gerne machen, ist äh dieses digitale Staging. Das heißt, äh wir machen äh Fotos bzw. lassen die
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machen von den Profifotografen und dann kann man aber die virtuell so verändern,
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dass man so ein vorher nachher hat und ähm weil vielen Kaufinteressenten fehlt einfach die Fantasie, was kann ich aus der Immobilie machen?
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Ähm wo ist da noch Potenzial?
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Na, spannend, spannend. Ähm, lass uns mal zum nächsten Punkt gehen.
Kapitel 10: Innenprovision vs. Käuferprovision
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Lass uns über das Geld sprechen. Also über Bewertung haben wir schon gesprochen. Lass uns mal über das Thema Provision sprechen. Ja, also es gibt ja unterschiedliche Möglichkeiten, Modelle.
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Es gibt die Innenprovision, Außenprovision, da gibt’s Mischprovisionen.
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Hol uns mal ab, was ähm also ich glaube, die meisten Makler sagen ähm dieses Mischmodell, das heißt, sie kriegen von
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beiden Seiten noch Geld. ist sieht gerecht aus, ähm wird glaube ich auch am meisten ähm äh praktiziert.
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Ja, wie ist deine Meinung dazu? Ich bin da ein bisschen anderer Meinung und erstmal muss man sagen, der
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Gesetzgeber schreibt vor, dass die Provision zwischen Käufer und Verkäufer eigentlich geteilt werden muss.
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Der Makler hat aber die Möglichkeit, dass er die Provision ausschließlich vom Verkäufer nimmt und nicht vom Käufer. Was der Makler
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nicht mehr machen darf, ist, dass er die Provision ausschließlich vom Käufer nimmt und vom Verkäufer keinem. Also da
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die den Anteil, den der Makler vom Käufer nimmt, den muss er auf jeden Fall auch vom Verkäufer nehmen. So kann man zusammenfassen. Ja,
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aber wir haben immer noch die Möglichkeit, dass der Makler ausschließlich der Interessensvertreter des Verkäufers ist und auch nur von ihm
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bezahlt wird. Und dann ist das Objekt natürlich provisionsfrei für den Käufer.
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Und das ist auch genau unser Provisionsmodell. Wir sagen, wir möchten zu 100% der alleinige Interessensvertreter des Verkäufers sein
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und deswegen nehmen wir auch nur von ihm eine Provision. Unsere Objekte sind für den Käufer alle provisionsfrei.
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Mhm. Okay. Also Sondermodell sieht man nicht so oft, ne? Also, der Eigentümer könnte natürlich auch sagen, ähm ja,
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aber dann muss ich ja die ganze Zeche zahlen. Ja, ist so viel schöner, wenn der Käufer auch noch die Hälfte nimmt.
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Ja, genau. Äh, könnte man meinen. Ähm, es ist aber so, dass wir diverse Vorteile haben, vor allem für den
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Verkäufer. Der Verkäufer erzielt dadurch erwiesenermaßen höhere Preise, weil das, was sich der Käufer an Provision spart,
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das ist mindestens der Anteil, den er immer noch mal auf dem Kaufpreis oben drauf legt. Wir haben einen psychologischen Vorteil. Wir werben mit Provisionsfrei für den Käufer.
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Dadurch erzielen wir auch mehr Traffic.
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Dadurch haben wir mehr Interessenten in der Regel für die Immobilie. Und ich glaube, das kann man bei der Suche anklicken, ne, dass man sagt, Prof.
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Ja, stimmt genau.
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Und ist einfach auch ein psychologischer Vorteil.
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Und der Käufer hat ein Vorteil bei seiner finanzierenden Bank, weil die Provision, die wird niemals mitfinanziert. Die Provision musste immer aus Eigenkapital stemmen.
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Mhm. M und wenn er sich die Provision sozusagen spart, hat er in der Regel immer schon mal ein größeren Eigenkapitalanteil, den er wiederum für die Finanzierung
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hernehmen kann und dadurch bekommen sie halt auch in der Regel bessere Finanzierungskonditionen.
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Eigentlich ist es wie bei jedem anderen Produkt auch die Kosten für Marketing und Vertrieb, die sind halt schon im
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Kaufpreis enthalten. Das heißt, indirekt zahlt es schon der Käufer, wie bei jedem anderen Produkt, aber auch nur er bekommt halt nicht noch mal eine separate Rechnung ähm vom vom Makler.
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Und ähm wir haben die Erfahrung gemacht, wir machen das schon seit Jahren so die Eigentümer, wenn die das mal verstanden haben, die feiern das, die wollen es gar
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nicht mehr anders machen. Mhm. Mhm. Und die Käufer sowieso, weil sind wir mal ehrlich, der Makler macht 99% seiner Dienstleistung eigentlich für den
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Verkäufer und wir sagen, wir möchten zu 100% sein Interessensvertreter sein und dann soll auch nur er uns bezahlen. Die
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Strategie, die wir fahren, den Verkaufsprozess, den wir haben, dass wir in der Regel den Kaufpreis immer nach oben verhandeln, das könnten wir seriös
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gar nicht machen, wenn uns auch noch der Käufer dafür bezahlen müsste.
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Also, ich habe zwei Immobilien gekauft mit ähm Außenprovision, also wo ich den Makler bezahlen musste. Und ich muss
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auch sagen, das hat hat ein schlechtes Gefühl gemacht. Hat ein schlechtes Gefühl gemacht, weil man eigentlich denkt, okay, ich zahle hier jemand und der arbeitet gegen mich, ne?
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Also, das ist irgendwie so, das ist genau größeren Pain gibt eigentlich gar Stell dir mal die Frage. Das verstehe ich. Und jetzt stell dir die Frage, du hättest
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vielleicht, ich ich unterstelle jetzt mal, dass du da auch die Immobilie finanziert hast, stell dir die Frage, du hättest vielleicht ein bisschen einen
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höheren Kaufpreis zahlen müssen, dafür aber keine Provision. Das wäre für dich und für die Finanzierung sicherlich ein kleiner Vorteil äh gewesen.
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Ja, das wäre schon signifikant gewesen. Ja.
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Ja. Und wenn man mal wenn man sich mal anschaut, wie ist es eigentlich so in den angelsächsischen Ländern? Wie ist es in USA, in Kanada oder auch in Großbritannien?
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Da ähm gibt es das gar nicht, dass der Käufer den Makler bezahlt. Da ist es selbstverständlich, dass der Verkäufer den Makler bezahlt.
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Und eine Sache noch, ich glaube, der Ruf des Marklers hier in Deutschland, der ist auch deswegen negativ besetzt, muss
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man ja leider sagen, weil die Käufer ihn bezahlen müssen, zumindest mit 50% und
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die Käufer sehen die Dienstleistung dahinter gar nicht.
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Ja, also als Käufer hast du es ja so, dass du eigentlich du gehst zu einer Immobilie hin, besichtigst sie einmal und ähm mit dies noch ein Makler und sagt, jetzt muss auch noch mehr zahlen.
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Ja. Nee, also also aus Verkäufersicht ist der Preis eher also mehr gerechtfertigt, weil er betreut ja auch die anderen Besichtigungen.
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Davon habe ich ja als Käufer nichts.
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Ja, wenn ich jetzt als Käufer eine Wohnung besichtige, habe ich eine Besichtigung mit diesem einen Makler und dann gehe ich vielleicht kommt er noch
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mit zum Notartermin, vielleicht auch nicht. Das heißt, ich habe ein bis zwei Kontakte und der ist es Exposé, sehe ich von ihm.
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Der Verkäufer wiederum hat vielleicht hat den Nutzen, dass der Makler ihn schon schon 20 andere Kunden durchgeführt hat und mit denen
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gesprochen hat, abgestimmt hat, verhandelt hat und so weiter. Genau. Ja.
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Also und genau das ist der Punkt auch in der in der Verhandlung mit dem Käufer.
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Also erstmal ist es so, dass Interessenten zu generieren ist vielleicht, wenn man es geschickt macht, erstmal nicht so das Problem, aber wenn man dann ernsthafte, qualitativ
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hochwertige Interessenten generieren möchten, ist es schon was anderes. Und nachher, wenn man dann wirklich mit denen, die noch übrig geblieben sind,
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verhandelt, dann könnte man ja schon sagen, eigentlich verhandelt der Makler ausschließlich im Interesse des
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Verkäufers und logischerweise nicht unbedingt im Interesse des Käufers. im Interesse des Käufers, das wäre ja, dass der Käufer sagt: „Mensch, lieber Makler, verhandel doch für mich mal den
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Kaufpreis nach unten.“ Ähm, aber bitte auf gar keinen Fall nach oben. Die Interrauf kommen, ne? Aber eigentlich sollte man das machen, ne? Eigentlich
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sollte man als Kauf Interessenten sagen, lieber Makler, bitte verhandel ein Preis für mich runter.
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Ja. Ja, klar. Aber genau mit dieser Denkweise gehen ja auch die meisten Kaufinteressenten in die in die Besichtigung rein. Mhm. Und umso
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wichtiger ist es ja, dass die verstehen, sie sind hier nicht die einzigen, weil die Strategie funktioniert auch nur dann, wenn man wirklich 2 d vi
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hoffentlich noch mehr Interessenten hat, die die Immobilie kaufen wollen. Und deswegen, wenn man vorne schon in der am
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Beginn der Vermarktung einen Fehler gemacht hat, dann geht diese ganze Strategie natürlich nachher nicht mehr auf.
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Ja, und ähm deswegen sage ich, da braucht’s einfach eine gewisse Erfahrung, meiner Meinung nach. und auch ganz klare Strukturen, ganz klare Prozesse.
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Und ähm ich glaube, das ist die einzig wahre äh Methode, eine Immobilie zu vermarkten,
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wenn man es über Makler macht, mit einer reinen sogenannten Innenprovision, sprich mit einer reinen Provision nur von der Verkäuferseite.
Kapitel 11: Über Philip Bunz & Bunz & Co Immobilien
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Spannend. Lass mal zum anderen Thema gehen. Lass uns mal über dich sprechen.
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Äh, haben wir jetzt noch gar nicht äh über dich gesprochen, Philip Bunz. Ja.
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Ähm, wer bist du als Mensch? Lass uns mal über dich als als Mensch, als Person sprechen. Ja, was äh machst du?
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Ja, wer bist du?
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Also, ja, Philip Bunz, ähm bin verheiratet, habe zwei Kinder.
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Ich wohne auch in Münchner Süden, ähm genau da, wo ich mein Büro habe, in Pullach. Mhm.
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Und ähm ich bin echt mit Leidenschaft Immobilienmarkler. Das ist mein absoluter äh Traumberuf.
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Mhm.
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Aus welchem Grund? Was gefällt dir da dran so gut?
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Also nach dem Abitur, da wusste ich nicht so ganz genau, was ich machen möchte.
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Dann bin ich erst noch zur Bundeswehr gegangen und äh habe dann überlegt danach, Mensch, studiere ich oder was mache ich? Und dann habe ich eine
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Ausbildung gemacht zum Immobilienkaufmann. Da kam ich aber zu wie die Jungfrau zum Kinde. Bin da nicht familiär vorgelastet oder sowas und ich
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habe schon während der Ausbildung gemerkt, das ist eine Materie, die mir unfassbar viel Spaß macht. Und jetzt beantworte ich deine Frage, warum? Weil
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das so ein wunderbarer Mix ist aus einer kaufmännischen Tätigkeit in Verbindung mit Architektur. Ich sehe schöne
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Immobilien. Ich habe mit wirklich interessanten Leuten zu tun und
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es ist nicht nur ein Job, wo ich äh einen ganzen Tag im Büro bin, sondern man ist sehr viel unterwegs. Ähm, dann spielen auch noch so psychologische Faktoren natürlich auch noch mit rein.
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Ähm, das ist total interessant. ähm aus den Gesprächen mit meinen Eigentümern oder auch mit Kaufinteressenten, wie auch immer, da kann man persönlich immer
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so viel von lernen und mitnehmen und äh deswegen ist das für mich äh mein absoluter Traumjob und ich bin da, wie
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gesagt, eigentlich per Zufall ähm reingeraten in diese Branche und ähm äh da habe ich habe ich Glück gehabt, muss ich sagen.
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Mhm. Schön, schön. Und äh und sonst gehst in Muckibude, was machst du in in sieht man, dass das nicht der Fall ist, leider im Gegensatz zu dir. Genau.
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Ja, ich glaube ähnlicher Level, ähnliches Alter, ne? Ähm, machst du noch irgendwie was Freizeit?
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Gehst in die Berge, Münzers Süden, wunderschön, ne?
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Ja, also ich gehe schon äh tatsächlich auch mal gerne in die Berge, am liebsten mit den mit den Kindern. Ähm entweder im Winter zum Skifahren oder im Sommer zum Wandern.
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Ähm, Sport mache ich, also Muckibude müsste ich mal öfter machen, ähm aber mache ich leider nicht so oft, wie ich
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sollte. Ich spiele leidenschaftlich gerne Tennis. Mhm. Und mein größtes Hobby ist Segeln.
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Oh, cool. Cool. Ich habe auch ein Segelschein.
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Ja, genau. Ja, müssen wir mal zusammen segeln gehen. Genau.
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Ja, also das äh ich habe auch so ein kleines Bötchen da am Stenberger See und äh das in meiner Freizeit, wenn es irgendwie geht ähm und der Wind auch
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noch passt, dann findet man mich da. Ich habe auch meine meine Segelschule dort gemacht. Das war der Segelschule weißblau. Also, wenn man runterfährt rechts irgendwie am am Startberger See.
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Ja, mit Ich weiß nicht, ob du die kennst.
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Ja, kenne ich jetzt kenne ich tatsächlich kenne ich tatsächlich nicht, aber das mag auch nichts heißen. Genau.
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Ja, schön, schön. Ja, das ich habe ich habe kein Boot. Ja, aber ich ich komme auch nicht so dazu. Ja, das ist muss man wissen, wo man seine Schwerpfunkte setzt, ne? Ja.
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Ja.
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Ja. Cool. Und ähm dann lass uns noch mal den Schwenk machen zu deinem Büro. Ja, wie ähm wie muss man sich das vorstellen? Du
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bist hast du Mitarbeiter, solo, selbständig? Ähm in welcher Konstellation arbeitest du?
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Genau. Also ähm Inhaber geführt ähm wir sind zu acht momentan noch. Mhm.
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Ja, wir wollen auch bei ähm so bis zu zehn äh wollen wir noch aufstocken. Ich glaube, das ist eine eine total gute
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gesunde Größe. Bei uns hat jeder jeder gut zu tun und der Schwerpunkt bei uns liegt aber auch nur auf München und dem
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nahegelegenen Münchnerumland. Muss man auch dazu sagen, weil ich mir gesagt habe, ich möchte und kann nur in einem Immobilienmarkt tätig sein, indem wir
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uns extrem gut auskennen. Ich habe auch häufig Kunden, für die haben wir hier irgendwas ähm vermittelt, die haben dann noch irgendwo anders in Deutschland eine
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Immobilie und fragen, ob wir die auch für sie verkaufen könnten.
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Das äh lehne ich ab, weil ich ähm sage, der Markler muss sich in dem Markt gut auskennen. Da hätten die jetzt in dem anderen Markt mit uns wahrscheinlich wenig Freude.
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Mhm. Aber wir haben natürlich ein sehr gutes Netzwerk auch an Maklerkollegen, die wir dann da gerne empfehlen können. Aber so sind wir ähm aufgestellt. Mhm.
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Acht Mitarbeiter plus dich. Wie viel Notartermine macht man da so im Jahr ungefähr? Nur dass man so eine Größeordnung hat?
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38 Minuten, 6 Sekunden
Ja, wir machen ungefähr, also letztes Jahr waren es knapp äh 64 Notartermine. Was heißt knapp war ziemlich genau? 64.
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Okay. Okay. Gut.
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Ja, ist schon die Größenordnung. Ja. Und ähm wer ist eure Zielgruppe? Also wen betreut ihr? Macht ihr welche
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Assetklasse? Das wären praktisch die zwei Sachen, was die da zusammenpielen.
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Sind Privateigentümer, sind es genau ähm auch Bauträger? Ähm ja, also ähm primär sind das die Privateigentümer.
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Mhm.
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Und da verkaufen wir eben für die ähm Häuser, Wohnungen ähm Grundstücke auch.
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Grundstücke auch. Klar. Was wir nicht machen, sind Gewerbeimmobilien, sondern wir haben unseren Schwerpunkt ganz klar auf wohnwirtschaftlich
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genutzten Objekten und da machen wir Verkauf und Vermietung.
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Wir machen ähm in der Vermietung aber auch äh sogenannte Projektvermietung, das heißt ähm sehr viel Neubau Erstbezugvermietung.
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Da haben wir beispielsweise ähm das Schwabinger Tor, das kennt man ja hier in München. Äh da haben wir die Erstvermietung gemacht, das waren, glaube ich, über 250 Wohnungen. Okay.
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Ja. Dann haben wir ähm den Wfengarten für die bayerische Hausbau. Das waren 320 Wohnungen haben wir die Erstvermietung gemacht und äh im
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Heidepark für die Sedelmeiergruppe haben wir jetzt 250 Wohnungen vermietet. Also alles.
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Okay. Wow. Das sind ja richtig große Klopper, ne?
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Ja. Ähm ist Neubau Erstbezug. Das heißt, wir vermieten da ab Plan. Ähm, das
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heißt, ohne dass der dass der Mieter die Immobilie besichtigt, das geht nicht, weil das ja noch in der Bauphase ist.
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Und die Projektentwickler bzw. Also Eigentümer natürlich erwarten, Mensch, mit Fertigstellung wollen wir auch eine Vollvermietung erreicht haben
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und da passiert halt sehr viel digital mit äh 3D Rundgängen, die aber total realistisch sind und so weiter und so
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fort, machen wir alles. Ähm auch da treten wir eigentlich wieder eher als Marketingagentur für die für die Eigentümer auf,
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aber so funktioniert das, dass wir ähm jedes Mal bisher eine Vollvermietung erreicht haben mit Fertigstellung des Objekts.
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Mhm. Okay, also Vermietung und Verkauf, Grundstücke, Wohnungen, Häuser kann man so sagen. Okay. Im Landkreis München.
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So ist es. Noch mal zusammengefasst. Okay.
Kapitel 12: So läuft die Zusammenarbeit ab
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Wenn ich mich jetzt entscheiden sollte als Eigentümer und ich möchte ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück
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verkaufen, ähm und ich entscheide mich mit euch das zu machen, wie läuft das so eine Zusammenarbeit ab? Genau. Es gibt
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ein Erstermin, da fahren wir in der Regel zu dem Eigentümer hin in seine Immobilie.
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Wenn der Eigentümer aber erstmal wünscht, zu uns ins Büro zu kommen, können wir das natürlich auch gerne bei uns im Büro machen. Aber in der Regel findet das schon bei denen in der
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Immobilie statt. Das heißt, ähm wir stellen uns erstmal vor, wir erklären so ganz kurz, was machen wir im Verkauf, wie machen wir das und warum machen wir
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das so, dass dass er das versteht. Und wenn er sagt, grundsätzlich bin ich damit einverstanden, kann ich mich damit identifizieren mit eurer Arbeitsweise?
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Dann schauen wir uns die Immobilie an und machen dann im Nachgang die Wertermittlung für die Immobilie. Mhm.
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Wenn wir die Wertermittlung haben, dann kommt der Eigentümer in der Regel zu uns ins Büro und wir erläutern ihm unsere Wertermittlung.
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Und ähm was mir immer ganz wichtig ist, dass der wirklich nachvollziehen kann, wie sind wir auf diesen Wert gekommen?
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Also das heißt, wir legen ihm jetzt nicht nur eine Zahl und und sagen, so sehen wir das, sondern ähm das ist alles total transparent und ähm so läuft das
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im Prinzip bei uns ab. Genau. Und dann habt ihr wahrscheinlich übernehmt ihr dann die Besichtigungstermine.
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Also, wenn wenn der Eigentümer genau, wenn der Eigentümer nach der Wertermittlung sagt, ähm er möchte mit uns zusammenarbeiten, dann kommt’s natürlich zu einem Vertrag.
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Auch da ist noch eine Besonderheit.
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Meine Verträge, die laufen nie länger als zwei Monate. Mhm.
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Warum nicht? Weil wenn wir es nicht schaffen, innerhalb von 2 Monaten seine Immobilie bestmöglich am Markt zu platzieren, stellt sich halt die Frage, schaffe ich es in 3, 4, 5, 6 Monaten?
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Wahrscheinlich ja, aber nur wenn ich den Kaufpreis reduzieren muss. Und dann passiert ja genau das. Dann hat er die Immobilie im Prinzip schon den Stempel
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eines Ladenhüters. Die entscheidende Phase beim Immobilienverkauf sind die ersten zwei bis drei Wochen. Wenn ich da
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ein Fehler gemacht habe, dann wird’s hinten raus schwierig. Und deswegen sage ich auch, wir brauchen gar keine Verträge, die die länger sind. Das heißt
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aber jetzt nicht in der Regel, wir haben eine durchschnittliche Vermarktungszeit, die liegt ungefähr bei 1,75 Monaten ungefähr sowas. Also
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ist kurz, ist kurz. Ja, relativ kurz, aber ich glaube auch, weil wir weil wir richtig gute Strukturen und Prozesse haben. Mhm.
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Ähm jetzt kann es mal schneller gehen. Mhm.
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Es kann aber auch mal länger dauern. Und uns ist es noch nie passiert, auch wenn es mal länger dauert, dass ein Eigentümer den Vertrag gekündigt hat,
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weil er natürlich immer auf dem Laufenden gehalten wird. der weiß ja sehr genau, wo stehen wir gerade bei der Immobilienvermarktung,
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äh wie sind die Gebote, wie stehen die Interessenten zu der Immobilie, was finden die gut, wo sind sie vielleicht skeptisch? Also, das ist bei uns alles
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ganz transparent, dass der Eigentümer, wenn er das möchte, komplett mit ins Boot genommen wird. Also was das Reporting angeht, was was ähm was die Resonanz angeht über seine Immobilie.
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Und dann ist er seid ihr praktisch für zwei Monate exklusiv. Ja, da darf kein anderer Makler oder irgendwie daran, sondern ihr sagt, okay,
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wir gehen da voll Vollgas rein, 2 Minuten, zwei zwei Monate und nach den zwei Monaten können wir das verlängern
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praktisch auf freiwilliger Basis oder aber in der Regel habt ihr es verkauft oder vermietet. In der Regel ist es ist es verkauft.
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Ähm, wie gesagt, die Verträge gehen nur zwei Monate. Mhm. Wenn wir es nicht schaffen, innerhalb von zwei Monaten das Objekt
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verkauft zu haben, hätte er der muss es auch gar nicht begründen, dann hat er die Möglichkeit uns den Vertrag zu kündigen. ist wie gesagt noch nie
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vorgekommen, aber was was ich vermeiden möchte, dass wir den Eigentümer unnötig lange binden, weil was viele andere
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Makler leider machen, die bewerten die Immobilie viel zu hoch, weil der Eigentümer denkt, aha, ich gehe zu dem Makler, der mir den höchsten Preis
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erstmal in Aussicht stellt und was passiert dann? Dann kommt der Markler nach zwei Monaten meistens zum Eigentümer und sagt: „Mensch, hier tut sich gar nichts. Wir müssen mal über den
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Kaufpreis reden.“ Und dann wird der Kaufpreis in der Vermarktungsphase reduziert. Der Eigentümer kommt da aber nicht raus. Der ist ja in der Regel
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läuft so ein Alleinauftrag bei anderen Marklern 6 Monate. Ich habe auch neulich gehört 9 Monate bis zu 12 Monaten. Das heißt so lange ist der Eigentümer vertraglich an den Makler gebunden.
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Und dann kannst du als Markler natürlich die Strategie fahren und sagen, ja, ich nenne den erstmal ein Wert, wo ich aber eigentlich genau weiß, das kriege ich
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gar nicht am Markt durchgesetzt, aber ich binde ihn ja erstmal vertraglich und dann kann ich nach zi d Monaten kommen und sagen, Mensch, äh wir müssen
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mal über den Preis sprechen, das kriegen wir so nicht hin. Und das ist halt einfach nicht ehrlich. Bei uns bekommt er von Anfang an die ehrliche
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realistische Einschätzung und ähm deswegen nehmen wir uns aber auch so viel Zeit für die Wertermittlung, damit er das wirklich
Kapitel 13: Praxisbeispiel: Warum falsches Pricing teuer werden kann
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verstehen kann. Ich hatte neulich den Fall ähm der hat mir gesagt, dass da auch zwei andere Makler da waren. Der eine
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hat eingewertet für 1,75 Millionen, der andere für 1,5 Millionen und diese beiden Zahlen, die hatte ich im Kopf.
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Und ähm das hat der Eigentümer mir mir offen gesagt, dann machen wir die Wertermittlung von dem Objekt und ich
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bin auf maximal 1,1 Millionen Euro gekommen und dann habe ich gedacht, boah, das kann ja nicht sein. Wo liegt denn da der Fehler? Der eine Makler sagt 1,75 1,5 und wir sind bei 1,1.
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Schon große große Diskrepanz, ne?
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Große riesengroße Diskrepanz. Und ähm dann haben wir aber dem Eigentümer unsere Bewertung ähm erläutert. Nur ich
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habe ein Fehler gemacht. Ich hatte immer diese anderen beiden Zahlen von den Maklern im Hinterkopf und ich habe mich nicht getraut, dem Eigentümer eigentlich
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ehrlich zu sagen, Mensch, ich sehe es maximal bei 1,1 und dann haben wir uns irgendwie auf 1,35 geeinigt im Angebotspreis.
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der war dann trotzdem von von unserer Strategie überzeugt, dass die anderen beiden, die noch wesentlich höher waren, ähm mit denen wollte er es dann nicht
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machen, weil er einfach unserem Konzept geglaubt hat. Aber diese 1,3, das war immer noch zu hoch. Wir waren damit
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immer noch zu hoch am Markt und das war ein Objekt, ich glaube ein dreiviertel Jahr haben wir damit drum gemacht und haben es am Ende für knapp 1 Million
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Euro verkauft und ich wette, wären wir von Anfang an mit 1,1 an den Markt gegangen, hätten wir es wahrscheinlich
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im Worst case für 1,1 vielleicht sogar ein Ticken drüber verkauft. Nur das Objekt war schon so durch den Markt, das
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hatte schon den Stempel eines Ladenhüters. Warte schon auf Markt oder?
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Nee, das das war das war der die Auswahl dann praktisch des Marktes. Ja, genau. Genau. Nur mit mit unserem Angebotspreis, der immer noch zu hoch war,
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ähm waren wir eben relativ lange am Markt und da hatte das schon so den Stempel eines Ladenhüters, dass wir am Ende eigentlich unter Marktwert verkauft
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haben. Wenn das jetzt mit 1,5 oder 1,75 angeboten hätte, das wäre ähm das wäre in der Vollkatastrophe wahrscheinlich noch geändet, aber so so ist das. Ja.
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Mhm.
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Okay. Okay. Wir wir waren noch bei der bei der Frage der Zusammenarbeit. Okay, also wir sind ein bisschen abgebogen.
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Ähm also erster Termin vor Ort, zweitermin äh wo ihr einfach als erster Termin, wo das Objekt besichtigt, zweiter Termin im
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Büro, wo ihr die Bewertung durchgeht und dann startet dann habt ihr dann allein Auftrag für nur zwei Monate. Das finde ich, also nee, ich muss da noch
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mal drauf eingehen, also, weil also ich kenne das auch länger, ich habe auch schon länger unterschrieben, was bei mir da immer mitgeschwungen ist im Kopf, dass ich mir gedacht habe, okay, jetzt
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gebe ich dem das exklusiv und der muss dann gar nichts machen. Ja, also weil er irgendwie dann gar nicht so im Ja, verstehe. Äh weil er gar nicht so rennen muss, ne?
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Weil er weil er sich den ich hab das eh exklusiv. Ja, aber bei zwei Monaten denke ich mir, okay, da wollt das da dann auch wirklich verkaufen. Ja, da ist dann habt euch selber so ein so eine so
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ein auch ein Stück weit Selbstdruck gemacht, dass er schnell verkauft, ne?
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Ja, also wir wollen es wir wollen es immer, dass es oberste Ziel ist, dass wir den maximal möglichen Preis wirklich durchsetzen.
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Mhm.
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Und das schaffen wir aber nur, wenn wir innerhalb kürzester Zeit auch die maximale Anzahl an Interessenten generieren. Das muss man einfach verstehen. Das ist das ist ganz wichtig.
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Und bei uns bekommen die Verkäufer immer eine Leistungsgarantie. Das heißt, das sind vier Seiten an Leistungen, die wir die wir erbringen. Mhm.
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Und wenn wir das auch nur eine Sache davon nicht erbringen, dann kann er sofort aus dem Vertrag raus. Mhm.
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Und äh dann passiert nämlich genau das nicht, dass der Markt da sagt: „Ach cool, jetzt bin ich hier erstmal vertraglich gebunden, wie lange auch immer, und leg jetzt erstmal die Hände
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in den Schoß.“ Ähm, wenn eine Immobilie neu an Markt kommt, wie gesagt, die ersten zwei bis drei Wochen, das sind die entscheidenden. Und ähm wenn man da was
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falsch macht, äh da wird’s hinten raus nicht besser. Deswegen machen wir das so.
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Mhm. Ich muss da noch mal drauf eingehen. Also, was mir jetzt auch gerade bewusst geworden ist, wenn ich äh du hast gesagt, man braucht Traffic
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drauf. Ja, wenn ich natürlich mit dem höheren Preis reingehe, der eigentlich unrealistisch ist, dann habe ich ja das Problem, dass bei vielen der Suchauftrag niedriger ist.
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Mhm.
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Und die Immobilie wird gar nicht angezeigt.
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Das und dann bekomme ich weniger Traffic. Mhm.
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Ja, also das ähm das ist tatsächlich so mit den mit den Suchaufträgen. Ja, ist echt so eine Wissenschaft für sich.
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Ja, man denkt, man geht da man geht da man geht da irgendwie man macht das Schild selber online und fertig, ne?
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Ja, das ist so diese diese kannst vergleichen mit Gebrauchtwagenverkäufermentalität.
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erstmal hoch reingehen, runtergehen kann ich ja immer noch.
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Ähm, das A und O, das entscheidende ist Traffic, das entscheidende sind äh Interessenten und hoffentlich nicht nur
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nicht nur einen, sondern eine Vielzahl an Interessenten, die aber auch, ich sag’s mal qualitativ
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so gut sind, dass die im Fall der Fälle sich die Immobilie auch leisten können, dass sie das finanziert bekommen, dass sie den Kaufpreis stemmen können. Und
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ähm da machen wir natürlich auch mehr als es eine Privatperson tun kann. Wir haben schon andere Möglichkeiten uns
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auch Background Informationen über die Leute einzuholen, bevor wir mit denen besichtigen, weil es gibt diesen, ich
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nenne das immer Immobilientourismus. Es gibt wohl wirklich Leute, die haben an Wochenenden nichts besseres zu tun, als sich äh die Immobilien von fremden
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Menschen anzuschauen, um zu gucken, Mensch, wie wohnt der eigentlich?
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Und ich unterstelle da sogar mal nicht jeder hat immer gute Absichten. Ja, ich würde mir ja als Privatverkäufer immer
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die Frage stellen, wen lasse ich wirklich jetzt in meine Immobilie? Mhm.
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Weiß ich schon was über denen oder lasse ich jeden Fremden einfach rein, weil ich mich über jeden Interessenten erstmal freue? Ja.
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Mhm. Und ähm es bringt äh nichts mit Leuten zu besichtigen, die ähm die den Kaufpreis am Ende des Tages vielleicht
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gar nicht finanziert bekommen oder nicht stemmen können.
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Macht ihr dann so ein Backgroundche Check, so ein so ein Bonitätscheck und und sowas oder kann ein bisschen aus dem Nähkästchen bauen?
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Ja, genau. Also, wenn wir wenn wir den Interessenten jetzt nicht schon kennen, dann ähm mache ich es tatsächlich häufig so, dass wir sagen, wir brauchen eine Art Finanzierungsbestätigung.
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Das heißt, wir wollen jetzt gar nicht wissen, was hat auf dem Konto, aber ich möchte wissen, kann der sich die Immobilie im Zweifel leisten oder auch
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nicht? Und jeder mit einer entsprechenden Bonität, der ruft einmal bei der Bank an und dann kriegen wir einen Zweizeiler, wo drin steht: „Ja, im
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Fall der Fälle finanzieren wir das oder der hat so eine gute Bonität, dass er sich es leisten kann oder wir holen uns eine Bescheinigung von seinem Steuerberater, Vermögensverwalter, wie auch immer.
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Also, da gibt’s schon Möglichkeiten, ähm das zu das zu prüfen.
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Mhm. Ist den ähm Verkäufern von Wohnungen, Häusern,
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Grundstücken auch noch was anderes wichtig, außer der Preis und die Geschwindigkeit? Ja.
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ähm häufig tatsächlich auch noch die Person, die die Immobilie kauft, weil ähm viele wollen schon auch, dass sie
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wissen, Mensch, mein Objekt kommt in kommt in gute sympathische Hände. Mhm.
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Das ist ähm nicht ganz unwichtig, gerade wenn es darum geht, da wird jetzt irgendwie ein Elternhaus verkauft. Mhm.
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Ähm, das ist ein Haus, da habe ich meine Kinder groß gezogen. Das ist oft so emotional, dass ähm da, wir nennen das so weiche
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Faktoren, dass die da teilweise auch eine große Rolle spielen können. Was wir aber aus den Gesprächen mit unseren
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Verkäufern immer raushören, Priorität 1 ist der Preis, Priorität 2 ist ähm der
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Kunde, also das heißt der der Kaufinteressent. Okay.
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Mhm. Ähm die Person des Kauf, also wer wer wer wer wer ist das? Und Priorität 3 ist dann Geschwindigkeit, spricht Zeit.
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Ich die letzten zwei hätte ich getauscht, ne?
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Ja. Ja, ich weiß, aber ähm das Thema Geschwindigkeit ist gar nicht so ausschlaggebend bei den Leuten, außer es
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ist jetzt mal ein Notverkauf, wie auch immer. Ähm aber in der Regel ähm ist das gar nicht so. Aber ich sag
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den den ähm Kunden bei uns müssen sich auf so eine Zeitspanne von 3 Monaten einstellen ungefähr, bis es wirklich
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abgewickelt ist. Das heißt, wir fangen an mit der Vermarktung. Bis ähm bis wir beim Notar sind, sind’s ähm ja
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zweieinhalb d Monate sowas. Also, wenn man sich auf eine Spanne so von 3 Monaten einstellt, dann ist das glaube ich realistisch. Mhm.
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Philip war unglaublich spannend. ähm die Insides ähm ich glaube für euch war das auch sehr spannend ähm zum Thema
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Innenprovision, ja? Macht es Sinn, Innen oder Außenprovision zu ähm Konzept das Konzept zu wählen? Ähm wie gehe ich an
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die Bewertung ran und macht es Sinn, ob man es alleine macht oder doch in professionelle Hände legt? Ja, wenn ihr
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Philip kontaktieren wollt, äh die Links sind natürlich in der Beschreibung. Äh und dann wünsche ich euch viel Glück bei eurer Format von eurer Wohnung, eurem Haus oder eurem Grundstück. Bis dann.